はじめに

親族が亡くなり、実家を相続することになった際、多くの方が「この家をどうすればよいのか分からない」という状況に直面します。感情的にも整理がつかない中で、法的手続きや管理責任が発生し、適切な初動対応を取らないと後々大きな問題に発展する可能性があります。本コラムでは、相続により空き家となった実家について、まず何から始めるべきか、どのような点に注意すべきかを、時系列に沿って詳しく解説します。

相続発生直後（1ヶ月以内）にすべきこと

1. 相続財産の全体把握

不動産以外の財産も含めて調査 相続した実家だけでなく、預貯金、有価証券、負債なども含めた相続財産全体を把握することが重要です。負債が多い場合は相続放棄の検討も必要になります。

相続放棄の期限 相続放棄は相続開始を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所に申述する必要があります。実家に価値がない場合や、多額の負債がある場合は、早急に専門家に相談しましょう。

2. 相続人の確定

法定相続人の調査 戸籍謄本を取得し、法定相続人を正確に把握します。思わぬ相続人が存在する場合もあるため、慎重な調査が必要です。

相続人間での連絡・協議の開始 複数の相続人がいる場合は、早期に連絡を取り合い、実家の取り扱いについて話し合いを開始することが重要です。

3. 実家の現状確認と応急措置

建物・設備の点検

• 雨漏りや破損箇所の確認
• 電気・ガス・水道の状況確認
• 防犯対策の実施（戸締り、防犯システムの確認）

応急的な安全確保 危険な箇所があれば応急措置を実施し、近隣住民に迷惑をかけないよう配慮します。

初期段階（3ヶ月以内）の重要な手続き

1. 相続登記の準備

2024年4月から相続登記が義務化 相続により不動産を取得した場合、3年以内に相続登記を行うことが法的に義務付けられました。違反すると10万円以下の過料が課される可能性があります。

必要書類の収集

• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
• 相続人全員の戸籍謄本
• 被相続人の住民票除票
• 相続人の住民票
• 固定資産評価証明書

2. 遺産分割協議の実施

協議書の作成 相続人が複数いる場合は、遺産分割協議を行い、実家を誰が相続するかを決定します。協議書は後の手続きで重要な書類となるため、適切に作成する必要があります。

登記費用の負担 相続登記にかかる費用（登録免許税、司法書士報酬など）の負担方法も協議で決定します。

3. 各種契約・手続きの整理

公共料金の名義変更・解約

• 電気・ガス・水道の契約状況確認
• 必要に応じて名義変更または解約手続き
• NHK受信料、インターネット契約などの整理

火災保険の確認・継続 既存の火災保険契約を確認し、必要に応じて名義変更や契約内容の見直しを行います。空き家の場合、通常の住宅向け保険では適用されない場合があるため注意が必要です。

中期的な対応（6ヶ月以内）

1. 空き家の管理体制確立

定期管理の計画策定 空き家を適切に管理するための計画を立てます。

基本的な管理項目

• 月1回以上の見回り・換気
• 郵便物の整理
• 庭木の剪定・草刈り
• 簡易清掃
• 設備の動作確認

管理業者への委託検討 遠方に住んでいる場合や、定期的な管理が困難な場合は、専門の管理業者への委託を検討します。

管理費用の目安

• 月1回の見回り管理：月額5,000円〜15,000円
• 庭木剪定：年2回で3万円〜10万円
• 草刈り：年3回で2万円〜6万円

2. 建物状況の詳細調査

専門業者による建物診断 建築士や工務店による詳細な建物診断を実施し、構造的な問題や修繕が必要な箇所を把握します。

修繕費用の概算 今後の活用方法を検討するため、必要な修繕費用の概算を把握します。

耐震診断の検討 1981年以前に建築された建物の場合は、耐震診断の実施を検討します。自治体によっては診断費用の補助制度もあります。

3. 不動産価値の査定

複数業者による査定 将来的な売却を視野に入れ、複数の不動産業者に査定を依頼し、現在の市場価値を把握します。

査定時の注意点

• 建物の状況を正確に伝える
• 近隣の取引事例を確認する
• 査定根拠を詳しく聞く

長期的な方針決定（1年以内）

1. 活用方法の検討

選択肢の整理

• 売却（現状・リフォーム後・解体後）
• 賃貸経営
• 自己使用（セカンドハウス、倉庫など）
• 現状維持

判断要素の整理

• 立地条件
• 建物の状況
• 相続人の資金力
• 管理の手間
• 税務上の影響

2. 税務面の検討

相続税の申告 相続税の基礎控除額を超える場合は、相続開始から10ヶ月以内に相続税の申告・納付が必要です。

固定資産税の確認 相続後の固定資産税の負担額を確認し、長期保有する場合のコストを把握します。

譲渡所得税の優遇措置 相続した実家を売却する場合、一定の条件を満たせば3,000万円の特別控除が適用される場合があります。

よくある失敗パターンと対策

失敗パターン1：相続人間での意見対立

問題 相続人間で実家の処分方法について意見が分かれ、長期間放置されるケース。

対策 早期に相続人全員で話し合いの場を設け、各人の希望や事情を共有する。必要に応じて専門家（弁護士、税理士など）を交えた協議を行う。

失敗パターン2：管理不備による近隣トラブル

問題 適切な管理を行わず、近隣住民からの苦情や行政指導を受けるケース。

対策 相続直後から定期的な管理体制を確立し、近隣住民への配慮を怠らない。

失敗パターン3：判断の先送りによる機会損失

問題 売却や活用の判断を先送りし、建物の劣化や市場環境の変化により不利な条件での処分を余儀なくされるケース。

対策 相続から1年以内には基本的な方針を決定し、具体的な行動を開始する。

専門家活用のタイミングと選び方

司法書士

活用タイミング 相続登記、遺産分割協議書作成

選び方のポイント 不動産相続の実績が豊富で、地域の実情に詳しい事務所を選ぶ。

税理士

活用タイミング 相続税申告、譲渡所得税の相談

選び方のポイント 相続税に特化した経験を持つ税理士を選ぶ。

不動産業者

活用タイミング 査定、売却・賃貸の検討

選び方のポイント 地域密着型で空き家取引の実績が豊富な業者を選ぶ。

建築士・工務店

活用タイミング 建物診断、修繕計画の立案

選び方のポイント 古い建物の診断経験が豊富で、適正な価格で工事を行う業者を選ぶ。

各種支援制度の活用

自治体の空き家関連補助制度

大分県内の主な支援制度

• 空き家改修補助金
• 空き家除却（解体）補助金
• 空き家バンク登録支援

申請時の注意点 補助制度には予算限度や申請期限があるため、早めの情報収集と申請準備が重要です。

専門相談窓口の活用

各市町村には空き家相談窓口が設置されており、基本的な相談に応じています。また、専門的な相談については民間の相談窓口も活用できます。

まとめ

相続した実家が空き家になった場合の初動対応は、その後の選択肢と結果に大きな影響を与えます。感情的にも整理がつかない中での対応は困難ですが、適切な手順を踏むことで、後悔のない判断ができます。

重要なポイントは以下の通りです：

1. 時間的制約のある手続きを優先する（相続放棄、相続登記など）
2. 相続人間での早期の意思疎通を図る
3. 専門家を適切に活用する
4. 長期的視点での方針決定を行う
5. 近隣への配慮を忘れない

「おおいた空き家相談センター」では、相続による空き家取得から最終的な活用方法の決定まで、一貫したサポートを提供しています。法的手続きから実際の売却・賃貸まで、各分野の専門家と連携しながら、最適な解決策をご提案いたします。

相続した実家の取り扱いでお困りの方は、問題が複雑化する前に、まずはお気軽にご相談ください。適切な初動対応により、空き家を負担ではなく資産として活用していく道筋をご一緒に見つけていきましょう。